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Cosa si intende per stato legittimo di un immobile?
Il decreto legge n. 76 del 16 luglio 2020, noto come decreto sulle semplificazioni, ha apportato alcune modifiche al Testo Unico dell’edilizia, introducendo l’articolo 34 bis.
Tale articolo prevede la possibilità di includere un’attestazione dello stato legittimo dell’immobile in documenti quali atti di trasferimento, divisioni o costituzione di diritti reali sull’immobile.
L’attestazione, rilasciata da un tecnico abilitato, dimostrerà l’assenza di violazioni urbanistiche o, in alternativa, l’esistenza di tolleranze costruttive.
Lo stato legittimo di un immobile o di un’unità immobiliare è quindi definito dall’articolo 34 bis del Testo Unico dell’Edilizia come la situazione che risulta dai seguenti elementi:
- titolo abilitativo iniziale che ha previsto la costruzione dell’immobile;
- titolo che ha regolato l’ultimo intervento edilizio, o quello che ha disciplinato i vari interventi;
- eventuali ulteriori titoli che hanno disciplinato interventi edilizi parziali e integrato il titolo dell’ultimo intervento.
Per gli immobili costruiti in epoche in cui non era obbligatorio il titolo abilitativo, lo stato legittimo può essere determinato:
- dalle informazioni catastali di primo impianto;
- da altri documenti che ne attestano la provenienza;
- in alternativa, dal titolo abilitativo dell’ultimo intervento edilizio sull’intero immobile o su un’unità immobiliare, integrato da eventuali titoli successivi che hanno abilitato gli interventi parziali.
Nel caso in cui il titolo abilitativo originale sia stato smarrito o non sia disponibile, purché vi sia un principio di prova, lo stato legittimo può essere determinato sulla base della documentazione catastale e di archivio menzionata in precedenza.
A cosa serve lo stato legittimo di un immobile?
Lo stato legittimo di un immobile riveste un’importanza fondamentale in diversi contesti, sia per chi possiede un immobile, sia per chi intende acquistarne uno.
Esaminiamo le principali funzioni dello stato legittimo di un immobile.
In primis, lo stato legittimo documenta che l’immobile è stato costruito in conformità al titolo abilitativo iniziale e a eventuali successivi titoli che hanno legittimato ulteriori interventi.
Questo garantisce che l’immobile rispetti le normative edilizie e urbanistiche, riducendo il rischio di problemi legali o di sanzioni in futuro.
Nel caso di immobili costruiti in epoche in cui non era obbligatorio il titolo abilitativo, lo stato legittimo dimostra che l’immobile è stato costruito in conformità alla normativa urbanistica vigente, sulla base di documentazione idonea. Ciò permette di stabilire la legittimità dell’immobile anche in situazioni in cui il titolo abilitativo originale non è disponibile.
Lo stato legittimo può anche fungere da documento sostitutivo del titolo abilitativo originale, nel caso in cui questo sia stato smarrito o distrutto.
Grazie alla documentazione idonea che lo supporta, lo stato legittimo attesta che la costruzione dell’immobile è stata effettuata nell’osservanza della normativa vigente, garantendo così la regolarità dell’immobile anche in assenza del titolo abilitativo originale.
Chi rilascia il certificato di stato legittimo dell’immobile?
il certificato di stato legittimo dell’immobile altro non è che una perizia che viene rilasciata da un tecnico abilitato, come un ingegnere, un architetto, un geometra o un perito industriale.
Questi professionisti hanno le competenze e le conoscenze necessarie per valutare e analizzare la conformità di un immobile rispetto alle normative vigenti in materia edilizia e urbanistica.
Per rilasciare il certificato di stato legittimo, il tecnico abilitato dovrà:
- esaminare i titoli abilitativi, i documenti catastali, le certificazioni energetiche e altri documenti rilevanti;
- effettuare eventuali sopralluoghi presso l’immobile per verificare la conformità della costruzione alle norme.
Una volta completata l’analisi, il tecnico redige una dichiarazione che attesta lo stato legittimo dell’immobile, indicando l’assenza di violazioni urbanistiche o, se presenti, l’esistenza di tolleranze costruttive.
Questo documento viene poi utilizzato per dimostrare la regolarità dell’immobile in caso di compravendita, divisione o costituzione di diritti reali sull’immobile.
Si tratta di un documento obbligatorio?
Il certificato di stato legittimo dell’immobile non è obbligatorio, ma rappresenta un importante strumento di garanzia sia per chi vende, sia per chi acquista un immobile. Sebbene non sia richiesto per legge, possederlo può offrire numerosi vantaggi in diverse situazioni.
Innanzitutto, il certificato di stato legittimo fornisce una garanzia aggiuntiva sulla conformità dell’immobile alle normative edilizie e urbanistiche, riducendo il rischio di eventuali problemi legali o sanzioni.
Questo può essere particolarmente utile per l’acquirente, che avrà la certezza di acquistare un immobile in regola, e per il venditore, che potrà dimostrare la regolarità dell’immobile e favorire una transazione più rapida e senza intoppi.
Inoltre, il certificato di stato legittimo può contribuire a rafforzare la fiducia tra le parti coinvolte in una transazione immobiliare, poiché testimonia l’impegno del venditore nel garantire la trasparenza e la correttezza delle informazioni relative all’immobile. In questo modo, il certificato può facilitare la trattativa e aumentare le possibilità di concludere l’accordo in modo soddisfacente per entrambe le parti.
In alcuni casi, il certificato di stato legittimo può anche influire sul valore dell’immobile, poiché un immobile che rispetta tutte le normative vigenti e non presenta irregolarità può essere percepito come più sicuro e affidabile, e quindi più attraente per gli acquirenti.
Chi va pagato e quanto costa redigere lo stato legittimo?
La perizia di stato legittimo di un immobile non deve essere pagata a un notaio, poiché la redazione dello stesso non rientra tra sue competenze (sono ben altre le spese notarili da corrispondere, in caso di compravendita immobiliare).
Tuttavia, è bene precisare che il notaio può suggerire alle parti coinvolte in una compravendita immobiliare di predisporre tale certificato per garantire una maggiore sicurezza e commerciabilità del bene immobile.
Normalmente, la responsabilità della redazione del certificato ricade su un tecnico specializzato, come un ingegnere, un architetto, un geometra o un perito industriale; sarà uno di questi esperti al quale ci rivolgeremo, il soggetto al quale dovremo corrispondere il pagamento.
Il costo del certificato di stato legittimo può variare, ma in generale si aggira intorno ai 500 euro.
Solitamente, le spese per la certificazione sono a carico della parte venditrice, che ha l’interesse di dimostrare la conformità dell’immobile alle normative vigenti e facilitare la conclusione dell’affare.
Tuttavia, nulla vieta che le parti coinvolte nella compravendita raggiungano un accordo diverso per ripartire i costi legati alla certificazione.
